Huurdersvereniging Hoeksche Waard Oost

Jaargang 4 nr 2

Een klacht over HW Wonen, wat kunt u doen?

Regelmatig benaderen leden de huurdersvereniging met een klacht over HW Wonen. Wat kunt u in een dergelijk geval doen en wat kan de huurdersvereniging daarin voor u betekenen?

Allereerst moet worden vermeld, dat u de klachten eerst zelf bij HW Wonen moet melden. Of het nu om een reparatieverzoek gaat of om iets anders, dat is het eerste wat u moet doen. Het liefst schriftelijk, zodat u later kunt bewijzen dat u de klacht heeft gemeld.

U kunt als de klacht niet naar tevredenheid wordt opgelost direct naar de Regionale Klachtencommissie gaan.

U kunt ook contact met ons opnemen, zodat wij u kunnen voorlichten over uw rechten en eventueel voor u bemiddelen. Voor ons is dat makkelijker dan voor u, omdat wij regelmatig overleg hebben met zowel de uitvoerende medewerkers als met het bestuur. Daarnaast kunnen wij de hulp inroepen van de Woonbond waar wij lid van zijn.

Het is niet gezegd dat daarmee altijd alles naar uw tevredenheid wordt opgelost, maar u weet dan wel zeker dat u er alles aan gedaan heeft om een oplossing te vinden. U kunt hierna altijd nog naar de Regionale Klachtencommissie gaan.

Ook als u huurder bent van een andere verhuurder dan HW Wonen kunt u met ons contact opnemen.  Alleen kunt u dan niet bij de Regionale Klachtencommissie terecht.

Fusie huurders vereniging ;s-Gravendeel en de huurders vereniging Hoekse Waard Oost

Toen ik vorig jaar januari werd gevraagd als voorzitter van de HV ’s-Gravendeel door twee dames die het na ruim 20 jaar besturen  even niet meer zagen zitten heb ik natuurlijk ja gezegd, al was het alleen maar om beide dames bij te staan.

Wat ik mij toen echter niet realiseerde was dat de HV ’s-Gravendeel behoorlijk achter liep op diverse fronten, met name bestuurlijk, maar er was toen al sprake van een stevige samenwerking met de HV Hoeksche Waard – Oost en dat  was maar goed ook, want anders was de HV ’s-Gravendeel waarschijnlijk ten onder gegaan, want hoe graag je als bestuur ook wil als je geen bestuursleden hebt waar je op kan rekenen dan kan je het in deze maatschappij met al zijn regeltjes en wetten echt niet volgen.(en niet alleen op woon/huur gebied).

Echter toen ik een paar vergaderingen met HV Hoeksche Waard – Oost had meegemaakt begon ik toch wel het een en ander te begrijpen van de huurders problematiek en de vele haken en ogen waarmee alles met elkaar is verbonden,vervolgens ben ik als voorzitter meegegaan naar het huurders-platform in Oud Beijerland dat is een bestuur gevormd uit de voorzitters en bestuurders van alle huurders verenigingen uit de Hoeksche Waard,waar problemen die men op lokaal niveau niet goed op kon lossen wel opgelost werden en worden.

Sinds de fusie tussen de woningbouw verenigingen in de Hoeksche Waard heeft het platform van de huurders zeer regelmatig overleg met de voorzitter/bestuurder van HW – Wonen  dhr. B. Pluymer en ik mag wel zeggen dat het overleg goed verloopt, er is een luisterend oor vanuit de directie en men waardeert het dat de huurders  mee praten over de meest uiteenlopende onderwerpen zoals de nieuwbouw plannen,het onderhoud van de woningen en de problemen waarmee huurders worden geconfronteerd en die men graag gisteren opgelost zou willen zien,maar ja wonderen duren iets langer en een beetje begrip voor de woningbouw vereniging die het ook echt druk hebben kan nooit kwaad.

Mijn ervaringen met de woningstichting op het gebied van klachten zijn positief men probeert met de huurders mee te denken, maar echt,wat vandaag wordt gemeld als klacht kan niet gisteren worden opgelost behalve natuurlijk als het echt dringend is want dan komen de monteurs ook midden in de nacht om u te helpen.(en daar hebt u natuurlijk als huurder ook gewoon recht op).

Nu, na de fusie tussen onze huurders verenigingen mag ik wel zeggen dat we met een bestuur van 10 mensen hard aan het werk zijn om het wonen van onze huurders zo prettig mogelijk te maken  en we zijn van plan om het nog jaren vol te houden,dus heeft u een klacht eerst melden bij de woningstichting, krijgt u daar problemen of denkt u dat uw klacht niet serieus wordt genomen neem contact op met een van onze bestuursleden en wij gaan voor u aan het werk om te bemiddelen en/of op te lossen.

Jan Bruin

Vice voorzitter

Wat kan ik doen tegen geluidsoverlast door harde vloerbedekking?

Het appartement boven mij is ingericht als modelwoning voor potentiële kopers. Daartoe is het hele huis van laminaat voorzien. Als er iemand met hakken door de woning loopt, kun je dat precies horen. Volgens de verhuurder heeft het laminaat een geluidsreductie van 10 dB, wat wettelijk vereist is. Verder doet de verhuurder niets. Wat nu?

Geluidsoverlast door harde vloerbedekking in de woning boven de uwe kan uw woongenot inderdaad ernstig verstoren. Om die reden staat in veel huurcontracten dat dergelijke vloerbedekking niet is toegestaan, of alleen als daarbij geluidsisolerende maatregelen worden getroffen. Die kunnen te maken hebben met de manier waarop de vloerbedekking wordt gelegd, het aanbrengen van een ondervloer en dergelijke.

Als huurders in strijd handelen met zo’n contractbepaling kan de verhuurder hen daarop wijzen en verlangen dat ze zich aan die bepaling houden. Ontbreekt een dergelijke contractsbepaling, dan kan de verhuurder de huurder aanspreken op diens ‘algemene’ wettelijke plicht om zich als een goed huurder te gedragen en dus geen geluidsoverlast te veroorzaken.

Dat aan wettelijke regels zou zijn voldaan als het geluid ‘beperkt’ blijft tot een bepaald niveau is niet juist. Daarover bestaan geen wettelijke regels. Structurele geluidsoverlast die ernstig uw woongenot schaadt, kan wettelijk een gebrek zijn dat de verhuurder dient te verhelpen als u daar (schriftelijk) op aandringt. Het geluidsniveau is daarbij niet doorslaggevend; van belang is dat u aantoont dát van zeer hinderlijk geluid sprake is.

Een verhuurder die zijn huurders serieus neemt zal zelf en op eigen kosten geluidstechnisch onderzoek in uw woning laten doen. Is hij daar niet toe bereid, dan kunt u op eigen kosten zelf stappen in die richting zetten. Laat u in dat geval eerst nader informeren door bijvoorbeeld de Nederlandse Stichting Geluidhinder (NSG). Zie www.nsg.nl.

Als de verhuurder niet ingaat op uw verzoek om (onderzoek naar en) beëindiging van de geluidsoverlast, kunt u juridische stappen nemen. Zolang de verhuurder eigenaar is van de woning boven u dient hij ervoor te zorgen dat u rustig kunt wonen. Komt hij die plicht niet na, dan kan hij daar zo nodig door de rechter toe worden verplicht. In zo’n procedure tegen de verhuurder moet u bewijs leveren waaruit blijkt dat de geluidsoverlast structureel is en u ernstig in uw woongenot schaadt.

Procedeer bij de rechter bij voorkeur met steun van een advocaat. Dit is niet verplicht, maar wel zeer aan te bevelen. Bedenk dat een advocaat voor u als ‘leek’ – hoe goed u ook op de hoogte bent – een belangrijke meerwaarde kan zijn en besef dat de tegenpartij vrijwel zeker ook met een advocaat zal werken.

Als de woning boven u is verkocht, kunt u de verhuurder in principe niet meer op de geluidsoverlast aanspreken. U kunt dan alleen nog rechtstreeks procederen tegen de eigenaar-bewoner(s) boven u. Is er sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE), dan kan de verhuurder – als VvE-lid – wel optreden tegen de overlast die door de eigenaar-bewoner(s) wordt veroorzaakt. U kunt er bij uw verhuurder dan op aandringen dat hij dit probleem in de VvE-vergadering aan de orde stelt.

Afrekening stookkosten via servicekosten roept veel vragen op
Betaalt u uw stookkosten via de servicekosten? Dan heeft u, als het goed is, voor 1 juli de afrekening van de stookkosten ontvangen. Denkt u dat u teveel heeft betaald? Wilt u weten hoe de kosten van de collectieve verwarming verdeeld worden over alle woningen? En of dat op de goede manier gebeurd is? Neem contact op met de Energielijn van de Woonbond, de telefonische helpdesk voor huurders met vragen over energie(-besparing). Hier kunt u terecht met uw vragen over de afrekening van de stookkosten via de servicekosten. U kunt bellen naar 020-5517722. De Energielijn is bereikbaar van maandag tot en met donderdag tussen 10.00 en 13.00 uur. U kunt uw vraag ook mailen naar energielijn@woonbond.nl. Voor meer informatie: http://www.bespaarenergiemetdewoonbond.nl/vraag_van_de_week/453/Oproep%3A_Betaalt_u_stookkosten_via_servicekosten

Aedes wil gematigde huurstijging

In een brief aan informateur Opstelten bepleit Aedes voor de komende jaren een huurstijging van 1 procent boven de inflatie. Binnen een nieuw huursysteem wordt meer rekening gehouden met de waarde van de woning en de maximale huurstijgingen moeten de betaalbaarheid blijven garanderen. Ook moeten de huurverschillen tussen nieuwe en bestaande huurders worden verkleind. De huurstijging van 1 procent boven de inflatie zorgt, tezamen met een verlaging van de bedrijfskosten, voor positieve kasstromen. Hiermee kunnen extra investeringen in nieuwbouw, herstructurering en leefbaarheid plaatsvinden. Aedes wil daarnaast een onderzoek naar extra verkoop van corporatiewoningen aan zittende bewoners en aan beleggers. Extra inkomsten hieruit kunnen weer geïnvesteerd worden in de volkshuisvesting (bijvoorbeeld extra energiebesparing, overname van vastgoed, studentenhuisvesting). De extra investeringen zullen leiden tot besparing op overheidsuitgaven en extra belastinginkomsten. De Woonbond heeft op 14 juli al een brief aan de toenmalige informateurs Rosenthal en Wallage gestuurd. Hierbij wordt de maximale stijging van de huursom (inclusief huurharmonisatie, de huurstijgingen bij nieuwe verhuringen) met 1 procent gekoppeld aan een aantal essentiële voorwaarden, zoals geen bezuinigingen op de huurtoeslag om de betaalbaarheid voor lage inkomens te garanderen en het gelijktijdig nemen van maatregelen voor de koopmarkt. De Woonbond is het met Aedes eens dat ook de bedrijfskosten verlaagd moeten worden en dat extra inkomsten geïnvesteerd moeten worden in de volkshuisvesting. De Woonbond ziet niets in een onderzoek om sociale huurwoningen te verkopen aan beleggers, want dit leidt onherroepelijk tot commerciële eisen aan de huurhoogte en het beheer van de woningen. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘De brief van Aedes bevat aangrijpingspunten om tot een gezamenlijk standpunt te komen over een gematigd huurbeleid, bedrijfskostenreductie en investeringen in de volkshuisvesting.’

02-07-2010 Kamer schort uitvoering Europees besluit op

De invoering van de ministeriële regeling ter uitvoering van het Europese besluit inzake staatssteun aan woningcorporaties, is voorlopig van de baan. Dat komt door een motie van het Kamerlid Sadet Karabulut (SP) die gisteren door een ruime kamermeerderheid werd aanvaard. De motie, die mede werd ontertekend door Monasch (PvdA), Van Gent (GroenLinks) en Verhoeven (D66), vraagt de regering om de ministeriële regeling niet per 1 oktober in te voeren, maar eerst de gevolgen van de regeling voor de woningmarkt en de keuzemogelijkheden van huishoudens met een inkomen boven de 33.000 euro nader te onderzoeken en geen regeling in te voeren voordat hierover aan de Kamer is gerapporteerd en maatregelen om nadelige gevolgen te voorkomen met de Tweede Kamer zijn besproken. Ook vraagt de motie van de minister om in overleg te treden met de Europese Commissie om een zodanig uitstel van uitvoering van het Europese besluit te bewerkstelligen, dat tot een verantwoorde invoering kan worden gekomen. Minister Van Middelkoop werd gisteravond geconfronteerd met een zeer kritische Kamercommissie. Verschillende Kamerleden deelden de zorgen van de Woonbond, Aedes en de VNG dat overhaaste invoering van de ministeriële regeling desastreuze effecten zou kunnen hebben voor de middeninkomens en zou kunnen leiden tot verdere verstoring van de toch al slecht functionerende woningmarkt. Meerdere keren werd het RIGO-onderzoek ‘Tussen wal en schip’ aangehaald dat Aedes en Woonbond samen hebben laten uitvoeren. Volgens dit onderzoek raken ruim 650.000 huishoudens straks in de problemen als zij op zoek gaan naar een ander huis. Ze vallen tussen de wal en het schip , omdat ze immers niet terecht kunnen op de koopmarkt (te duur) en niet op de commerciële huurmarkt (te klein en meestal ook te duur). Ook vonden verschillende Kamerleden dat zo’n ingrijpende maatregel een zaak is voor het nieuwe kabinet en dat het alleen in samenhang met andere hervormingen van de woningmarkt mag worden gedaan. Vooral Kees Verhoeven (D66) benadrukte dit laatste. De Kamer stelde ook nog eens dat Nederland zelf en niet de Europese Unie over de Nederlandse Volkshuisvesting gaat. De kamercommissie deed, onder andere bij monde van Jacques Monasch (PvdA) en Ineke van Gent (GroenLinks) een klemmend beroep op de minister om nog eens met de Eurocommissaris Almunia van mededinging (de opvolger van Neelie Kroes) in gesprek te gaan over de beschikking. De Kamer denkt terecht dat daar ruimte voor is. Immers, de Nederlandse Europarlementarier Lambert van Nistelrooij concludeert in zijn verslag van een debat met Almunia in het Europees Parlement op 19 mei jl.: ‘de Europese Commissie zal Nederland – als men dat wil – de ruimte bieden nog meer flexibiliteit te geven; bij een kabinetsformatie kan dit, gelet op de crisis en de Nederlandse wens geïntegreerde wijken te realiseren, aan de orde komen.’ Van Middelkoop wilde de Kamer op dit punt echter niet tegemoet komen. Op de vraag of hij ‘alles op alles wil zetten’ om de Europese Commissie tot andere gedachten te brengen, antwoordde Van Middelkoop dat dat ‘zinloos’ is. ‘Ik leef in een rechtsorde, het besluit van de Commissie moet ik uitvoeren. Dat moet de Kamer in zijn overwegingen betrekken.’ Van Middelkoop toonde zich slechts bereid om invoering van de ministeriële regeling drie maanden uit te stellen tot 1 januari 2011. Hij kreeg daar alleen het CDA in mee. Een meerderheid nam er echter geen genoegen mee en vervolgens kreeg Van Middelkoop de motie Karabulut aan zijn broek

Huurtoeslagontvangers betalen zelf voor extra kwaliteit

Het is een wijdverbreid misverstand dat een huurtoeslagontvanger de hogere huur van een gerenoveerde woning of een nieuwbouwwoning geheel gecompenseerd krijgt. Dat is niet waar. De Wet op de huurtoeslag kent namelijk een zogeheten kwaliteitskorting. Boven een bepaald bedrag -de kwaliteitskortingsgrens- wordt de huur slechts ten dele gesubsidieerd. Omdat, zo is de redenering, een duurdere woning ook een kwalitatief betere woning is, en daar moet de huurder zelf aan meebetalen. En dan is er ook nog een tweede grens, de aftoppingsgrens. Voor het deel van de huur boven die aftoppingsgrens krijgt de huurder in principe helemaal geen toeslag. Tenzij hij (of zijn partner of één van de medebewoners) ouder is dan 65, alleenstaand is, of als het om een aangepaste woning gaat. Wijkvernieuwing en renovatie betekenen voor huurtoeslagontvangers dan ook vaak een enorme stijging van de woonlasten.
De kwaliteitskortingsgrens ligt op € 357,37. De aftoppingsgrens ligt op € 511,50 (voor 1 of 2-persoonshuishoudens) of op € 548,18 (voor huishoudens van 3 of meer personen).

Huurders zijn veel meer aan wonen kwijt dan kopers

Huurders besteden 37 procent van hun inkomen aan wonen, terwijl dat percentage voor kopers 26 procent is. Dit blijkt uit het nieuwe WoonOnderzoek Nederland 2009. De belangrijkste reden van dit verschil in woonlasten is volgens de onderzoekers dat het besteedbaar inkomen van huurders veel lager is dan dat van kopers. Huurders hebben jaarlijks gemiddeld 23.200 euro te besteden en kopers, oftewel de eigenaar-bewoners, 43.300 euro. Uit de cijfers blijkt volgens de Woonbond zonneklaar dat huurders nog steeds worden achtergesteld. Directeur Ronald Paping vindt het dan ook volkomen logisch dat er steeds meer stemmen opgaan om de hypotheekrente-aftrek aan te pakken. ‘Het is onredelijk om in tijden van bezuiniging de hogere inkomens in de koopsector zwaar te blijven subsidiëren, terwijl huurders relatief veel hogere woonuitgaven hebben’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. Huurders ontvangen gemiddeld 50 euro per maand aan huurtoeslag. Kopers worden daarentegen met 200 euro per maand gesubsidieerd, via de hypotheekrenteaftrek. Daarbij hebben eigenaar-bewoners ook nog eens het voordeel dat zij meer toeslag krijgen voor zorg en kinderopvang. De hoogte van hun toeslag wordt namelijk berekend over hun inkomen, nadat de hypotheekrente daarvan is afgetrokken, waardoor de toeslag hoger uitvalt. Huurders maken maandelijks gemiddeld 440 euro aan huur over aan hun verhuurder, dat is 23 procent van hun netto-inkomen. Kopers zijn (voor veel betere woningen) aan netto woonuitgaven gemiddeld 490 euro kwijt, 16 procent van hun inkomen. Ook hier zijn huurders dus duidelijk slechter af. Kijken we wat verder terug in de tijd dan blijkt dat de woonquote van huurders sinds 1986 aanzienlijk is gestegen, terwijl die van kopers nagenoeg gelijk is gebleven. Overigens blijkt bij de bijkomende woonlasten vooral de stijgende uitgaven voor energie van grote invloed zijn op de woonlasten. Deze bijkomende kosten zijn de afgelopen drie jaar met 17 procent gestegen. De Woonbond is dan ook blij dat er de afgelopen jaren veel tijd en energie is gestoken in energiebesparing, met name in de corporatiesector.

Problemen met balansventilatie leiden tot huurverlaging

Veertig huurders van Actium krijgen met terugwerkende kracht een lagere huur, omdat de woningcorporatie het vertikt problemen aan het ziekmakende ventilatiesysteem te verhelpen. De huurcommissie verlaagt de huur met terugwerkende kracht (tot 1 september 2009) van € 547,48 naar € 308,89 per maand. Actium wilde de uikomst van een onderzoek van TNO afwachten, om eerst te achterhalen of het balansventilatiesysteem inderdaad niet in orde is. Vervolgens zou die dan worden gerepareerd. De bewoners van de Meppeler nieuwbouwwijk Berggierslanden hebben echter geen enkel vertrouwen meer in het ventilatiesysteem en eisen dat het wordt verwijderd. De huurcommissie heeft niet op de uitkomst van het TNO-onderzoek willen wachten. Met de uitspraak geeft zij een duidelijk signaal af aan Actium. De ventilatie in de woningen is slecht. Er kan onvoldoende verse lucht worden toegevoerd en ook de afvoer van binnenlucht is niet in orde. In vrijwel alle ruimten van de woningen wordt de minimale capaciteit voor luchttoevoer niet gehaald. Daarbij komt nog dat de maatvoering van de filters niet overeenstemt met de maatvoering die hoort bij de installatie. De betrokken bewoners hebben veel fysieke klachten die het gevolg zouden zijn van de slechte ventilatie. Zij klagen over longontstekingen, astma, en moeheid. Ook wordt melding gemaakt van operaties aan keel- en neusamandelen bij kinderen. ‘Moet je je voorstellen dat ons bij de eerste klachten werd verweten dat het tussen de oren zat. De bewoners zijn echt ziek,’ aldus Frauke van Delden namens de bewoners in de Meppeler Courant (28 juli 2010).

Verzoek aan gevraagd en uitgevoerd.

Door bemiddeling van de HV  is er een verzoek gedaan aan Woningstichting HW-Wonen om de zonwering van het 18 appartementen complex de Dam te Strijen om te zetten van handmatig bediening  naar elektrische bediening (de zonering was handmatig bijna niet te bedienen zo wel door jong als ouderen) elektrische te maken. Met het voeren van gesprekken en overleg met dhr. H. Roodenrijs van HW Wonen is de elektrische bediening tot stand gekomen en uitgevoerd waardoor de bewoners nu de zonwering goed kunnen bedienen.

Nieuwe Projecten HW-Wonen

Maasdam: Maashofje

13 grondgebonden woningen koop

10 appartementen huur

‘s-Gravendeel: Bevershoek fase 1B

18 appartementen huur

6 appartementen koop

Strijen Dam

13 appartementen huur

Het Bestuur Huurdersvereniging Hoeksche Waard – Oost