Huurdersvereniging Hoeksche Waard Oost

Jaargang 1 nr.2

Het einde van het jaar nadert

Geachte leden,

Het jaar 2007 is weer bijna ten einde. Dit jaar was niet zo hectisch jaar als 2006.

Na de verkiezingen trad een ander kabinet aan, dat de snode plannen van ex-minister Dekker van tafel veegde. De Nederlandse Woonbond was faliekant tegen de plannen van het oude kabinet. Ook hebben plannen van het oude kabinet veel onrust veroorzaakt bij de huurders in het land. Wat het komende jaar de huurverhoging zal worden, moeten we nog afwachten.

Voor mij was het jaar 2007 een bijzonder jaar, in privésfeer en ook bestuurlijk. Tevens werd ik dit jaar geïnstalleerd als raadslid in de gemeente Binnenmaas.

Het was alweer 25 jaar geleden dat de huurdersvereniging Mijnsheerenland werd opgericht en dat ik tot voorzitter werd gekozen. Het was voor mij een grote verrassing dat ik op 15 oktober jongstleden tijdens een bestuursvergadering in het zonnetje werd gezet. Iedereen die daaraan meegeholpen heeft, dank ik daar hartelijk voor.
Rest mij u alle goede kerstdagen en fijn woongenot in 2008 toe te wensen. Ik wens u het allerbeste toe en hoop dat er nieuw bloed in het bestuur zal komen om ook de huurdersvereniging Hoeksche waard-Oost in de toekomst voort te zetten.

Jos Verweij

voorzitter

Jubileum

Wat op maandagavond 15 oktober begon als een reguliere bestuursvergadering, eindigde in een gezellige, feestelijke bijeenkomst.

Het begin van de vergadering was een beetje rommelig, want voorzitter Jos Verweij werd steeds in de rede gevallen doordat penningmeester Cor Bomgaars of secretaris Peet de Visser weer even van tafel wegliep om te kijken of er al genodigden gearriveerd waren. Daarnaast duurde het lang voordat de koffie kwam, dus de voorzitter zat wat in zichzelf te mopperen dat het er allemaal wel vreemd aan toeging. Daarna deed Jan Berkman nog een duit in het zakje door uitgebreid het puntensysteem van de woningen te behandelen tijdens de mededelingen. Rond tien voor acht kwam onverwacht één van onze commissarissen binnen, waarna Cor Bomgaars hem direct de kamer uittrok met de mededeling: ,,Hij zit in het verkeerde gebouw.’’

Om acht uur onderbrak de penningmeester de voorzitter met de mededeling: ,,Voorzitter, ik schors de vergadering.’’ Na enige ogenblikken van stilte zei de voorzitter verbouwereerd: ,,Wat krijgen we nou, wat is hier aan de hand?’’ Tegelijkertijd ging de deur open en kwamen alle genodigden binnen.

Na bekomen te zijn van alle emoties werden er toespraken gehouden door Cor Bomgaars en Dick Groeneweg namens de huurdersvereniging. Wim Krommenhoek sprak namens onze commissarissen en hij benadrukte ook de inbreng van Jos Verweij in de Ondernemingsraad bij zijn toenmalige werkgever.

De heer Oostveen voerde het woord namens De Maashoek en sprak van vruchtbare samenwerking, die niet altijd zonder slag of stoot gerealiseerd werden. De bereidheid tot samenwerking stond en staat altijd voorop.

Suzanne Schuitemaker, die namens De Woonbond aanwezig was, legde de nadruk op het veelvuldige contact om zodoende met elkaar de mogelijke knelpunten te bespreken of te voorkomen. Natuurlijk ontbraken ook de cadeaus niet en bijzonder was in ieder geval de ‘draagspeld’ en horloge van De Woonbond.

In zijn dankwoord zei Jos Verweij dat de mens centraal dient te staan en niet het individu. Dat is altijd zijn insteek geweest en hij hoopt nog jaren de huurdersvereniging van dienst te zijn.

Huurders betalen regelmatig te veel

Huurcommissie wijst huurders op rechten en mogelijkheden

20 juni 2007
Huurders betalen regelmatig te veel huur of te hoge servicekosten voor hun woning. Volgens de Huurcommissie kennen veel huurders hun rechten en mogelijkheden onvoldoende. Wie er met zijn verhuurder niet uitkomt, kan de onafhankelijke Huurcommissie inschakelen voor een uitspraak die voor beide partijen geldt. Geregeld krijgen huurders gelijk, waardoor zij maandelijks flink besparen.

In 2006 behandelde de Huurcommissie ruim 18.000 geschillen tussen huurders en verhuurders (van woningcorporaties tot particuliere verhuurders). Zo’n 16% ging over de hoogte van de servicekosten, 15 % over de jaarlijkse huurverhoging en 13% over huurverlaging vanwege gebrekkig onderhoud. Eerder onderzoek liet zien dat huurders vaak gelijk krijgen en dat verhuurders de uitspraken ook meestal naleven. Met als resultaat dat huurders maandelijks veel geld op hun huur kunnen besparen.

Zaak starten loont
,,Het heeft dus zin om de Huurcommissie in te schakelen bij meningsverschillen over de huurprijs, de jaarafrekening van de servicekosten of gebreken die maar niet gerepareerd worden’’, zegt Jan Bloksma, voorzitter van de Huurcommissie. ,,Huurders krijgen vaak gelijk als ze vragen om huurverlaging of om toetsing van de aanvangshuurprijs. Dit betekent dan ook vaak een flinke geldbesparing.” Hij benadrukt dat de Huurcommissie onafhankelijk is en dus niet eenzijdig in het voordeel van huurders of verhuurders werkt.

Eenvoudige procedure
Volgens Bloksma hoeven huurders niet bang te zijn om een procedure bij de Huurcommissie te beginnen. ,,Dat is heel eenvoudig. Je vraagt een uitspraak van de Huurcommissie door een standaardformulier in te vullen. Je betaalt vervolgens elf euro. De Huurcommissie beslist daarna doorgaans binnen zes of zeven maanden in een uitspraak of je gelijk hebt of niet. Geeft de Huurcommissie je gelijk, dan krijg je de elf euro terug en bespaar je vaak meteen een heleboel geld.”

Rol van de Huurcommissie

De Huurcommissie doet uitspraken als huurder en verhuurder een geschil hebben over de huurprijs, onderhoudsgebreken of de servicekosten en dit samen niet kunnen oplossen.

Informatie.

De Huurcommissie geeft ook informatie over dit soort geschillen. Hiervoor kunt u gebruik maken van de volgende mogelijkheden.

Spreekuren in de regio

De Huurcommissie biedt u de mogelijkheid om in een persoonlijk gesprek uw vragen over de regels die gelden bij huur en verhuur van woonruimte aan de orde te stellen.

U kunt daarvoor op verschillende tijden en op diverse plaatsen in ons land (zonder afspraak vooraf) een spreekuur bezoeken.

Zorg dat u altijd een geldig legitimatiebewijs ( Nederlands paspoort, identiteitskaart of rijbewijs ) kunt tonen.

Voor onze regio moet u zijn in Rotterdam elke maandag en woensdag

Tussen 14.00-16.00 uur in het Groothandelsgebouw Ingang C,

Weena 723, Rotterdam.

Telefonisch

Ook per telefoon is de Huurcommissie bereikbaar en wel op de werkdagen tussen 08.30-17.30 uur op het gratis nummer 0800-4887243.

Schriftelijk

Uw kan ook schriftelijk uw vragen stellen het adres is

de Huurcommissie, Postbus 16495, 2500 BL Den Haag.

Internet

Op de internetsite www.huurcommissie.nl kunt u alle informatie over het onderwerp en de procedures vinden.

Bron:Huurcommissie

Nieuws Woonbond: 05-10-2007

De Woonbond deed in juni een oproep aan het kabinet en de corporaties om elke woning te voorzien van spouwmuurisolatie en een goede HR-ketel. Dat zou in anderhalf jaar vijftien procent energiebesparing kunnen opleveren. Huurdersplatform Krimpenerwaard is één van de huurdersorganisaties die daarop is ingesprongen. Het platform heeft de verhuurder ‘QuaWonen’ uit Krimpen aan den IJssel gevraagd de energiebesparing serieus ter hand te nemen. Behalve om spouwmuurisolatie en goede HR-ketels vraagt men ook nog om dubbelglas aan te brengen (waar dat ontbreekt). De hele operatie zou hooguit tien jaar mogen duren en volledig voor rekening van de verhuurder moeten komen.

Hoewel QuaWonen in principe positief reageert, is men het er niet op voorhand mee eens dat alle kosten voor de woningcorporatie zijn. De HR-ketels kunnen ‘gratis’ worden geplaatst en als het vervangen van enkel glas door dubbelglas gebeurt in het kader van grootonderhoud, is dat ook ‘gratis’. Voor het incidenteel aanbrengen van dubbelglas op verzoek van de huurder vindt QuaWonen echter dat er een huurverhoging gevraagd kan worden. De kosten van spouwmuurisolatie wil men altijd verrekenen in een hogere huur.

De corporatie schrijft de huurders dat nu al het vernieuwen van zo’n 700 individuele ketels wordt opgenomen in de begroting van 2008. Ook meldt men in 2008 een meerjaren milieubeleids- en uitvoeringsplan te zullen opstellen, waarover men met de huurdersorganisatie zal overleggen. Het platform zegt bij monde van secretaris P. Coomans daar veel van te verwachten. ,,Wel zullen we een ook een hartig woordje met QuaWonen moeten spreken, want wat ons betreft maakt spouwmuurisolatie onderdeel uit van de basiskwaliteit van een woning. Daar kun je dus geen huurverhoging voor vragen. We moeten echt nog doorpraten over de kosten voor de huurder. Uiteindelijk levert een goed geïsoleerde woning een hogere maximumhuur op, dus op termijn verdient de verhuurder er altijd aan.”

Markt werkt niet

De Woonbond is het met de VROM-Raad eens dat de woningmarkt niet goed werkt. Ondanks de hoge huur- en koopprijzen blijft er een tekort aan woningen; de nieuwbouw komt maar niet goed op gang. Veel mensen kunnen hun woonwensen niet realiseren. De woningmarkt functioneert slecht door de strikte scheiding tussen kopen en huren. Door de riante subsidiëring van het eigenwoningbezit zijn niet alleen de prijzen van koopwoningen behoorlijk opgepompt, maar ook die van huurwoningen.

Gelijke behandeling kopen en huren

Er is geen reden om huren dan wel kopen ten opzichte van elkaar te stimuleren of te bevorderen. Daarom moet er eindelijk een systeem komen dat huren en kopen gelijk behandelt. Het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek is niet rechtvaardig en niet effectief. Eigenwoningbezitters worden veel meer gesubsidieerd dan huurders en de sterkste schouders profiteren het meest van de hypotheekrenteaftrek. Het systeem is ook niet effectief, omdat het zich grotendeels vertaalt in hogere koopprijzen waardoor een koopwoning voor minder in plaats van meer mensen bereikbaar wordt.

Gasmeters overdrijven verbruik

De gasmeters in Nederland tellen 6% meer verbruik dan er daadwerkelijk wordt gebruikt Huishoudens betalen daardoor 50 tot 100 euro te veel voor hun gas. Tot deze conclusie komt

Onderzoeksinstituut Anmar in Eindhoven na metingen in 32 woningen. De gasmeters baseren het verbruik op een omgevingstemperatuur van 7 graden Celsius, terwijl die in werkelijkheid rond de meterkast ruim 20 graden bedraagt. Daardoor valt het volume aan gas hoger uit.

Minister Van der Hoeven laat energietoezichthouder DTe op dit moment aanvullend onderzoek doen. De resultaten worden in het voorjaar 2008 bekend gemaakt.

Bron: Huurwijzer

Straling zendmasten binnen limiet

De straling van zendmasten (gsm en UMTS) ligt ruim onder de limieten die in ons land gelden. Dat blijkt uit onderzoek op 211 plekken door het Agentschap Telecom van het ministerie van Economische Zaken. In het rapport Veilige Veldsterktes 2005-2007 staat dat op verreweg de meeste plaatsen (198) een waarde van 2 volt per meter werd gemeten,

terwijl de limiet voor UTMS 61 volt bedraagt en voor gsm 41 tot 58 volt.

Eenmaal werd 10 volt per meter gemeten. Uit deze metingen concludeert het Agentschap dat degene die in de buurt van zendmasten wonen zich geen zorgen hoeven te maken over hun gezondheid.

Bron: Huurwijzer

Woningwaardering

1. Wat is een zelfstandige woning?
Een zelfstandige woning is een woning met tenminste een eigen kookgelegenheid (keuken) en toilet. De woning moet ook een eigen toegang hebben.

2. Wat is een onzelfstandige woning?
Een onzelfstandige woning is een kamer of een etage met gedeelde voorzieningen. Dit soort woningen heeft meestal geen eigen toegang. Keuken en/of toilet worden met andere huurders gedeeld. Ook bij het huren van een hospitakamer, waarbij de verhuurder in hetzelfde huis woont, gaat het om een onzelfstandige woning als de keuken en het toilet met andere huurders en/of de hospita worden gedeeld.

3. Wat zijn de punten voor de woonomgeving?
De punten voor de woonomgeving drukken de waardering uit voor voorzieningen die in de omgeving van de woning aanwezig zijn. Dit zijn bijvoorbeeld openbaar groen, speelmogelijkheden of nabijheid van winkels. Deze punten zijn op te vragen bij de Huurcommissie.
Voor onzelfstandige woningen (kamers) gelden geen punten voor de woonomgeving.

4. Wat houdt aftopping van de punten voor de woonomgeving in?
Bij kleine woningen kan 25% van het aantal punten voor de woonomgeving worden afgetrokken (aftoppen). Dat kan alléén als de optelsom van alle oppervlaktes van de vertrekken én van de overige ruimten uitkomt op minder dan 35 vierkante meter. Bovendien geldt dat alleen (met maximaal 25%) wordt afgetopt als het aantal punten voor de woonomgeving hoger is dan de helft van het totaal aantal vierkante meters (oppervlakte, niet puntenaantal) voor de vertrekken en overige ruimten.
Is het aantal punten voor de woonomgeving gelijk aan of lager dan de helft van het totale aantal vierkante meters voor vertrekken en overige ruimten, dan vindt geen aftopping plaats.
Het puntenaantal voor het onderdeel woonomgeving wordt met (maximaal) 25% afgetopt, maar niet tot minder dan de helft van het totaal aantal vierkante meters van de vertrekken en overige ruimten.

5. Wat zijn de aftrekpunten voor hinderlijke situaties?
De aftrekpunten voor hinderlijke situaties drukken de mate van overlast uit van in de omgeving van de woning aanwezige situaties. Dit zijn bijvoorbeeld geluidshinder door wegverkeer of bodemverontreiniging. Deze aftrekpunten gelden voor zelfstandige woningen en voor woonwagenstandplaatsen en zijn op te vragen bij de Huurcommissie.
Voor onzelfstandige woningen gelden geen aftrekpunten voor hinderlijke situaties. Bij onzelfstandige woningen kunnen in bepaalde situaties in of rond de woning wel minpunten gelden.

6. Wat is de maximale huurprijs van een monumentwoning?
Voor woningen die zijn aangewezen als rijksmonument of die zijn gelegen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht, worden door de verhuurder vaak hogere (onderhouds-) kosten gemaakt, omdat de verhuurder gebonden is aan specifieke eisen en richtlijnen. Onder bepaalde voorwaarden mag bij dergelijke woningen daarom een toeslag op de maximale huurprijs berekend worden. Als wordt voldaan aan die voorwaarden, mag de maximale huurprijs van een rijksmonument worden verhoogd met 30% en mag de maximale huurprijs van een woning in een beschermd stads- en dorpsgezicht worden verhoogd met 15%.

7. Kunnen de huurprijzen van twee gelijke woningen verschillen?
Ja, dit kan. Dit is meestal afhankelijk van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

8. Wat kan een huurder doen als de huur die hij betaalt hoger is dan de maximale huurprijs?
Als uit de puntentelling blijkt dat de huurprijs die de huurder betaalt hoger is dan de maximale huurprijs, dan kan hij de verhuurder voorstellen de huur te verlagen. Is de verhuurder het niet eens met het huurverlagingsvoorstel, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen de huurverlaging te beoordelen. Is het huurcontract nog geen half jaar geleden ingegaan, dan kan huurder de procedure ‘Toetsing aanvangshuurprijs’ bij de Huurcommissie opstarten.

Woonbond 23-10-2007

Maatschappelijke activiteiten corporaties onvoldoende zichtbaar

Woningcorporaties krijgen van hun stakeholders (huurders, gemeente, zorginstellingen en politie) het rapportcijfer 6 voor hun maatschappelijke activiteiten ter verbetering van de leefbaarheid in de wijken. Dit is fors lager dan de 7+ die corporaties zouden moeten behalen volgens dezelfde stakeholders. Dit blijkt uit een enquête van het Kenniscentrum Maatschappelijk Rendement onder 534 stakeholders van woningcorporaties. Deze uitkomst staat in schril contrast met de maatschappelijke uitgangspunten zoals die in vele beleidsnota’s van woningcorporaties te vinden zijn.

Het laagst (een 5,7) scoren corporaties op één van de voor stakeholders belangrijkste criteria ‘zorg voor veiligheid’, terwijl de stakeholders hier een 7,5 verwachten. Het verschil tussen beoordeling en verwachting is het kleinst bij het criterium ‘samenwerkingscapaciteit’. Ook het criterium ‘bedrijfsmatigheid’ wordt relatief goed beoordeeld.

Het kabinet had met één heel gerichte maatregel de koopkracht van ruim 1 miljoen hurende huishoudens die huurtoeslag ontvangen, kunnen verbeteren. Uit de VROM- begroting blijkt dat het kabinet het koopkrachtverlies van deze hurende minima niet goedmaakt. Dat was mogelijk geweest door de bezuiniging op de huurtoeslag geheel terug te draaien. De Woonbond vindt het een gemiste kans dat het kabinet daar niet voor kiest. De bezuiniging van 1 juli 2007, waarbij de eigen bijdrage in de huurtoeslag verhoogd werd van 17,05 euro naar 18,10 euro wordt met ingang van 1 januari 2008 ongedaan gemaakt. Huurders met huurtoeslag worden 1,05 euro minder gekort; dat is een druppel op een gloeiende plaat.
De Woonbond is blij met het besluit van het kabinet om de maximale huurverhoging te beperken tot de inflatie. ,,Het stond al in het regeerakkoord, maar het is toch prettig dat het nu echt vertaald is in concreet beleid’’, reageert Woonbond-directeur Ronald Paping.

Dakgoten

Het bestuur van de huurdersvereniging wil de bewoners erop wijzen dat de dakgoten van hun woningen schoongemaakt dienen te worden minimaal eenmaal per jaar met uitzondering van seniorenwoningen die in complexen wonen. Daar worden de goten door de verhuurder schoongemaakt. Dit om overstroming van de dakgoten te verkomen en allerlei ellende daarvan.

Als laatste nieuws het bestuur is in gesprek met De Maashoek om een dakgotenfonds op te richten als er voldoende animo voor is. Dit is gedaan in verband met. de vergrijzing, zodat ouderen dan niet meer de ladder op hoeven.

Het bestuur.