Ledennieuws april 2011
Jaargang 5 Nr. 1
Donner wil persé inkomenshuren in 2011-01-20
In het regeerakkoord Rutte-Verhagen is het voornemen vastgelegd om bij hurende huishoudens met een inkomen boven € 43.000,00 een maximale huurstijging van inflatie + 5 procent toe te staan. Minister Donner heeft laten weten dat hij ‘alles op alles gaat zetten om waar te maken wat in het regeerakkoord staat’. Hij wil dat deze huishoudens al per 1 juli 2011 de extra huurverhoging van 5 procent gaan betalen.
De Woonbond vindt dat er veel negatieve effecten aan deze maatregel kleven. In Nederland kennen we immers een systeem waarbij de hoogte van de huurprijs bepaald wordt door de kwaliteit van de woning (en de woonomgeving). De maatregel van het kabinet doorkruist dit beleid; nu gaat de hoogte van het inkomen een rol spelen. Er worden namelijk inkomenshuren geïntroduceerd, waar elke wettelijke basis voor ontbreekt.
De Woonbond zet dan ook vraagtekens bij de haalbaarheid van de invoeringsdatum van 1 juli 2011, gezien de wetswijzigingen die noodzakelijk zijn.
Huurstijging willekeurig
De extra huurstijgingen voor inkomens boven €43.000,00 zijn volstrekt willekeurig. Er wordt geen enkele relatie gelegd met huishoudengrootte en de kwaliteit van de woning (sociale en fysieke passendheid). Huurders krijgen te maken met een forse huurverhoging van jaarlijks 5 % boven inflatie, zonder dat er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De invoering van de kabinetsmaatregel leidt dan ook ongetwijfeld tot veel extra geschillen bij de huurcommissie.
Inkomenstoets onjuist en slecht uitvoerbaar
Het is volgens de Woonbond principieel onjuist dat alle huurders periodiek hun inkomstensituatie aan hun corporatie of commerciële verhuurder kenbaar moeten maken. Ook valt te voorzien dat een dergelijke inkomenstoets gegarandeerd veel problemen oplevert en dat verhuurders met een enorme administratieve rompslomp worden opgezadeld.
Bijna één derde van inkomen gaat naar huur
De veronderstelling van het kabinet dat er qua bestedingsruimte bij huurders nog veel ruimte is om de bestaande huren sterk op te trekken is onjuist. Voor een betrekkelijke kleine groep (370.000 huishoudens in 2006) wordt extra regelgeving geïntroduceerd. Veel huurders met een inkomen tot €43.000,00 betalen al 28 tot 32 procent van hun inkomen aan huur. In de krimpgebieden zal het voor verhuurders moeilijk zijn om de extra huurverhoging door te voeren.
Bron: Woonbond, 20-01-2011.
Uitstel behandeling wetsvoorstel energielabel
Op 17 februari 2011 heeft de tweede kamer besloten om op 3 maart verder te gaan met de behandeling van het wetsvoorstel om het energielabel op te nemen in het woningwaarderingsstelsel (WWS).
De wetswijziging moet ervoor zorgen dat energiezuinige woningen in het woningwaarderingsstelsel meer punten krijgen en onzuinige woningen minder punten.Dat stimuleert verhuurders om in energiebesparing te investeren.
Lagere woonlasten
Met het wetsvoorstel worden de woonlasten voor huurders lager en wordt ook het milieu geholpen. Wie in een energiezuinige woning woont heeft minder stookkosten en daardoor lagere woonlasten. Wie een energieslurpende woning huurt en daarom hoge stookkosten heeft, komt voor huurverlaging in aanmerking.
Energielabel in puntenstelsel goed voor huurders
Opname van het energielabel in het puntenstelsel is goed nieuws voor huurders, vindt de Woonbond. Volgende week donderdag 3 maart behandelt de Tweede Kamer een wetsvoorstel om de energie(on)zuinigheid van een woning beter tot uitdrukking te brengen in het woningwaarderingsstelsel, ook wel ‘puntenstelsel’ genoemd.
Het puntenstelsel bepaalt welke huur maximaal gevraagd mag worden voor een woning. Door de wijziging wordt de maximale huur voor woningen met een slecht energielabel (E, F en G) fors lager en de maximale huur voor woningen met een goed label (A en B) hoger.
Debat over wetswijziging
Eerder in de week van 17 februari begon de tweede kamer aan een debat over de wetswijziging. Hoewel er verschillende politieke partijen aanmerkingen hadden op het wetsvoorstel, lijkt er wel voldoende steun voor het invoeren ervan.
De Woonbond heeft bij de kamerleden aangedrongen op spoedige behandeling van de wetswijziging, zodat deze nog op 1 juli 2011 kan ingaan. We hopen dat er snel duidelijkheid komt, zodat verhuurders over kunnen gaan tot het verbeteren van woningen en huurders niet lander in de kou staan.
Bron: Woonbond op 17-2-2011.
Woningcorporaties denken aan de huurder
In de week van 19 januari jl. hebben vijf woningcorporaties in een convenant vastgelegd dat zij ook huurders met een middeninkomen blijven huisvesten, ondanks nieuwe regelgeving die dit bemoeilijkt. Dit convenant met gemeenten en huurdersorganisaties verdient navolging, stelt de Woonbond.
Woningcorporaties mogen vrijwel geen sociale huurwoningen meer toewijzen aan huurders met een middeminkomen. Het kabinet legt de grens bij een bruto jaarinkomen van 33.614 euro. Huurders met een middeninkomen vallen daardoor tussen wal en schip. Zij zijn aangewezen op dure huurwoningen en op de koopsector. De corporaties in het land van Heusden en Altena en in de Bommelerwaard vinden dit onaanvaardbaar. In de afgesloten convenanten zeggen zij toe dat ook woningzoekenden met een middeninkomen te blijven huisvesten. De Woonbond juicht dit van harte toe.
De woordvoerder van de Woonbond spreekt van een prachtig voorbeeld en vindt dat elke corporatie vergelijkbare afspraken zou moeten maken over de huisvesting van de groepen huurders en woningzoekenden die door de nieuwe regels tussen wal en schip vallen.
Goedkoopste woningen voor de laagste inkomens
Alle woningzoekenden met een inkomen van minder dan €43.000 die in Aalburg, Werkendam, Woudrichem, Zaltbommel en Maasdriel wonen, blijven recht houden op een sociale huurwoning met een huur tot €652,52. De woningen met een huur van minder dan €555 zijn voorbehouden voor woningzoekenden met een inkomen tot €33.614.
€43.000 als grens
De betreffende corporaties vinden dat zij iedereen moeten huisvesten ‘die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting’, zo staat het in het convenant. Zij beroepen zich daarbij op de Woningwet. De corporaties zijn van mening dat mensen met een inkomen tot 43.000 euro in de Bommelerwaard en het Land van Heusden en Altena een beroep moeten kunnen blijven doen op de sociale huurwoningen, omdat vrije sector huurwoningen en koopwoningen te duur zijn. Deze inkomensgroep heeft geen enkel alternatief op de woningmarkt.
Mogelijke consequenties
Als de convernanten ertoe leiden dat de corporaties meer dan 10 procent van alle vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan inkomens boven 33.614 euro, heeft dat over een paar jaar mogelijke consequenties voor de financiering van nieuwbouwwoningen. De minister kan dan namelijk bepalen dat (tijdelijk) geen beroep meer mag worden gedaan op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dat betekent dat zij hun nieuwbouwprojecten zonder borg zullen moeten financieren (voor een bepaalde periode), wat duurder is en wat de financiering ook kan bemoeilijken.
Toch kiezen Woonstichting Land van Altena, Woonservice Meander, Woonlinie, Woonstichting Maasdriel en Woonstichting De Kemen, de vijf gemeenten en alle huurdersorganisaties ervoor om huurders met een middeninkomen te blijven huisvesten en de mogelijke gevolgen voor lief te nemen.
Meld problemen
Niet alle corporaties volgen deze beleidslijn en kondigen nu al aan zich strikt te zullen houden aan de nieuwe spelregels. Huurders die daardoor in de problemen komen, kunnen dat per email melden op: ikwilookwonen@woonbond.nl. De Woonbond wil zo de knelpunten in kaart brengen en bespreekbaar maken bij minister Donner, de verantwoordelijke bewindsman.
Bron: de Woonbond op 19 januari 2011.
Laatste nieuws
Huurwijzer plus
In Huurwijzer-plus aandacht voor de kabinetsplannen om te snijden in de huurtoeslag, de EU-regeling over het toewijzingsbeleid van sociale woningen, het ‘Sectorbeeld’ van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting waaruit blijkt dat de corporaties in 2009 gezamenlijk toch winst hebben gemaakt, een verslag van de Landelijke Bewonersdag op 27 november in Zwolle en van ‘speeddatende’ bewonerscommissies in Maastricht. Tot slot een korte samenvatting van het WKAonderzoek naar het imago van huren en kopen.
Actie: Houd huren betaalbaar in Heel Nederland
Op de middenpagina’s van Woonbondig uitgebreid aandacht voor een andere Woonbondactie: Houd huren betaalbaar in Heel Nederland. Deze actie richt zijn pijlen op het kabinetsvoornemen om woningen in gebieden met woningnood fors te verhogen, tot wel B120 per maand. Huurdersorganisaties wordt opgeroepen politici tijdens de campagne voor de Provinciale Statenverkiezingen op 2 maart te confronteren met dit onzalige plan.
Topinkomens corporatiesector
Ook staat Woonbondig 1 uitgebreid stil bij de topinkomens in de corporatiesector. Nog steeds ruim 100 corporatiebestuurders hebben een inkomen boven de ‘Balkenendenorm’, in 2009 €188.000. Er is wetgeving in de maak om de topinkomens in de corporatiesector te beteugelen, maar die geldt niet voor bestaande contracten.
Huurtoeslagontvangers de dupe van fouten Belastingdienst
In een week tijd hebben ruim 3000 huurders en organisaties de Tweede Kamer opgeroepen niet in te stemmen met een nieuwe bezuiniging op de huurtoeslag. De bezuiniging loopt op tot 15 euro per maand in 2015. Extra zuur is het dat deze bezuiniging onnodig is. Ze zijn het gevolg van begrotingsregels en fouten bij de Belastingdienst en van fouten bij het opstellen van de begroting. Voor de Nederlandse Woonbond is dit onaanvaardbaar. De Tweede Kamer stemt op dinsdag 7 december over het voorstel.
Wat is er aan de hand? Nieuwe begrotingsregels schrijven voor dat alle departementen hun eigen tegenvallers opvangen. Tegenvallers bij de huurtoeslag ontstaan doordat de Belastingdienst te hoge voorschotten huurtoeslag uitbetaalt. Huurders die teveel toeslag hebben ontvangen moeten dat terugbetalen. Desondanks dekt de minister het (tijdelijke) gat op de begroting door bezuinigingen. Redelijkerwijs zou men veronderstellen dat het geld dat teveel is uitbetaald op het moment dat het door huurders wordt terug betaald, gebruikt wordt om het gat op de begroting te dichten. Financiën ziet dit anders en beschouwt het als een ‘inkomsten meevaller’. Kortweg betekent dit dat het geld verdwijnt op de grote hoop en niet ten goede komt aan de huurtoeslag.
Ronald Paping (directeur Woonbond): ‘Het is eigenlijk waanzinnig. Er wordt totaal onnodig bezuinigd, want de voorschotten worden terugbetaald. En als het geld is terugbetaald, mag dat niet gebruikt worden om de bezuiniging terug te draaien.”
Naast de tegenvaller die ontstaat door problemen bij de Belastingdienst lijkt er een foutje te zijn geslopen in de begroting voor de huurtoeslag. Het ministerie houdt rekening met een forse tegenvaller omdat de huren de komende jaren sterk zouden stijgen. Dit is echter niet het geval, de huren stijgen niet sneller dan de inflatie. Dit ‘foutje’ leidt er toe dat er nog meer bezuinigingen op de huurtoeslag worden doorgevoerd.
Huurders die gedwongen moeten verhuizen:
Huurders die gedwongen moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie krijgen een verhuiskostenvergoeding. De minimale vergoeding is met ingang van 1 maart 2011 verhoogd van 5.327 euro naar 5.396 euro. Het ministerie van WWI heeft dit bekendgemaakt.
Alle verhuurders zijn verplicht om deze verhuiskostenvergoeding te betalen aan huurders van zelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen. De verhuiskostenregeling geldt zowel bij renovatie waarbij het huurcontract doorloopt als bij renovatie of sloop waarbij het huurcontract eindigt.
Jaarlijkse aanpassing
De verhuiskostenregeling is in 2010 opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (artikel 220 lid 2 en 275 van boek 7). De minister past sindsdien jaarlijks het minimumbedrag aan. Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die op of na 1 maart 2011 verhuizen.
Van de Penningmeester:
In de maand mei worden de acceptgiro’s bij de leden bezorgt voor het betalen van de contributie. Als het mogelijk is de contributie voor eind juni betalen. De contributie is €5,00 per jaar. Als u de acceptgiro kaart niet gebruikt voor het over maken van de contributie wil u dan het volgnummer vermelden dat zijn de laatste vier cijfers rechts boven bij de acceptgiro of duidelijk U naam, straat en postcode.
De leden die ons gemachtigd hebben daar wordt de contributie op 1 juni 2011 van hun rekening afgeschreven. Als er nog vragen zijn kan U contact opnemen met de penningmeester 078-6733525.
De wijk Bevershoek in ‘s-Gravendeel ondergaat de komende jaren een ware metamorfose.
HW Wonen heeft een plan ontwikkeld voor de vervanging van een groot aantal verouderde galerijflats en eengezinswoningen in de wijk. Juni 2010 is de 2e fase van deze ontwikkeling van start gegaan. Dura Vermeer Bouw uit Rotterdam is gestart met de bouw van 24 luxe park-appartementen. Hiervan zijn 18 appartementen bestemd voor de verhuur en 6 appartemeneten voor de verkoop.
De bouw van dit zeer gunstig gelegen complex – alle appartementen hebben vanaf het balkon een prachtig uitzicht op het park en/of de directe omgeving – is in volle gang. Op 1 maart 2011 is de officiele eerste steen gelegd. De voltooiing van de bouw zal naar verwacht omstreeks september 2011 plaatsvinden. Waarmee de wijk Bevershoek een aantal woningen rijker wordt, welke voor zowel jong als oud geschikt zijn.
Mijnsheerenland
In de dorpskern aan de Eendrachtslaan ontwikkelt Assink Vastgoed Projectontwikkeling in samenwerking met HW Wonen een nieuwbouwplan met 10 starterswoningen die met Koopgarant verkocht zullen gaan worden. Het plan is in december 2010 in verkoop gegaan, alle 10 de woningen zijn onder voorbehoud van financiering verkocht. U kunt zich alleen als reserve kandidaat nog aanmelden bij Veldhoen& Romeijn, nieuwbouwmakelaars te Oud-Beijerland.