Huurdersvereniging Hoeksche Waard Oost

Volgens de afspraak in het coalitieakkoord wordt in 2009 voor het derde achtereenvolgende jaar de huurverhoging gekoppeld aan de inflatie over het voorgaande kalenderjaar. Dit betekent dat de maximale huurverhoging per 1 juli 2009 voor de meeste woningen 2,5 procent bedraagt. Met de circulaire MG 2009-01 (plus bijlagen) maakt minister Van der Laan (WWI) het huurbeleid bekend zoals dat geldt voor de periode 1 juli 2009 tot en met 31 juni 2010.

Huurverhoging per 1 juli 2009
De maximale huurverhoging per 1 juli 2009 is gelijk aan de inflatie over 2008, die is vastgesteld op 2,5 procent. Dit is de maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (voor zover die niet geliberaliseerd is) en voor onzelfstandige woonruimte. Ook de huursomstijging voor woningcorporaties in het BBSH wordt vastgesteld op het inflatiepercentage van 2,5 procent. Er komt dus ook het komende jaar geen differentiatieruimte boven het inflatiepercentage.

De verplichte motivering van het huurbeleid is al enkele jaren afgeschaft. Dat houdt in dat er bij het voorstel tot huurverhoging geen toezending van de puntenwaardering of een nadere uitleg van het huurbeleid van de verhuurder is vereist.

Huurparameters:

• De liberalisatiegrens in de huurprijsregelgeving wordt met 2,5 procent verhoogd en bedraagt per 1 juli 2009 647,53 euro per maand (nu 631,73 euro).
• De liberalisatiegrens is gelijk aan de maximale huurprijsgrens voor de huurtoeslag. Deze maximale huurprijsgrens bedraagt per 1 juli 2009 dus ook 647,53.
• Het subsidie-afbraakpercentage voor woonruimte waarvoor het Rijk nog een bijdrage verleent, bedraagt per 1 juli 2009 2,5 procent.
• De maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen per 1 juli 2009 zijn met 2,5 procent verhoogd. De tabellen waarin de maximale huurprijsbedragen bij de verschillende puntenaantallen kunnen worden afgelezen, zijn bij de MG-circulaire gevoegd.

Huurliberalisatie
Een woning is geliberaliseerd wanneer bij een nieuwe verhuring (sinds 1994), de huurprijs bij het ingaan van de huur hoger is of was dan de op dat moment geldende maximale huurgrens voor huursubsidie/huurtoeslag. Bijlage II van MG 2009-01 bevat een overzicht van de liberalisatiegrenzen van de afgelopen jaren.

Liberalisatie betekent dat de corporatie vrij is met de huurder een huurprijsverhoging overeen te komen. Die verhoging mag hoger zijn dan de vastgestelde verhoging van 2,5 procent voor de gereguleerde huursector.

Als een woning geliberaliseerd is verhuurd, kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract door de Huurcommissie laten beoordelen of de woning terecht is geliberaliseerd. De Huurcommissie beoordeelt dan of de maximaal toegestane huur voor de woning volgens het puntenstelsel hoger is dan de liberalisatiegrens. Dit is nu het geval bij woningen van 143 punten of meer.

Als een woning terecht is geliberaliseerd, is de huurprijs verder vrij overeen te komen. Boven die grens is het woningwaarderingsstelsel met de bijbehorende maximale huurgrenzen niet meer van toepassing. Als de woning terecht is geliberaliseerd, geeft de Huurcommissie verder geen oordeel over de hoogte van de huur. Als bij toetsing door de Huurcommissie blijkt dat de woning ten onrechte is geliberaliseerd, wordt de huurprijs vastgesteld op de maximale huur die hoort bij het puntenaantal van de woning.

Overzicht maximale huurprijsgrenzen
Het roept soms vragen op dat het overzicht van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen (bijlage III bij MG 2009-01) ook de maximale huurprijsgrenzen bevat voor puntenaantallen die (ver) boven de huidige liberalisatiegrens liggen. Dit komt omdat globaal pas sinds 1994 woningen bij nieuwe verhuringen geliberaliseerd kunnen worden verhuurd (sinds 1989 was dat alleen voor nieuwbouwwoningen mogelijk).

Woningen met een hoge puntenscore die sinds 1994 geen bewonersmutatie hebben gehad, vallen nog steeds onder de gereguleerde huursector. Alleen bij een nieuwe verhuring wordt de woning geliberaliseerd.

Huurtoeslag
De ministeriële circulaire MG 2009-01 bevat alleen de maximale huurprijsgrens voor de Wet op de huurtoeslag. De aanpassing van de overige huurbedragen in de regeling voor de huurtoeslag is nog niet bekend.

(Bron: www.aedes.nl)